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我国关于预告登记法律效力的现行规定,存在处分权限制过度之弊病。在民法典物权编编纂过程中,建议将预告登记的法律效力理解为:未经预告登记的权利人同意,再行处分不动产物权的,预告登记的权利人有权主张损害其合法权益的行为不发生物权效力。较于限制物权变动模式和登记冻结模式,相对预告登记权利人无效在利益平衡上更符合自愿原则和比例原则的要求,有利于实现物尽其用的目标,并且在体系上与债权形式主义的物权变动模式相适应。此外,预告登记还有约束国家公权力行使的效力。预告登记权利人物权的实现不受财产保全和强制执行程序的妨碍,破产程序中亦有特殊保护。
Abstract：The current regulations on the legal effect of advance notice registration in China over-restrict the party's power of disposition. In the codification of China's Civil Code, it is recommended that the legal effect of advance notice registration be understood as invalid to the right holder of advance notice registration when the dispose of the real right does not get the consent of the right holder and causes damages to his/her legitimate rights and interests. Compared with setting strict restrictions on the disposal of real property rights and freezing the registration procedure, the legal effect of invalidity to the injured party is more in line with the requirements of the principle of voluntariness and the principle of proportionality. It is conducive to making the best use of property, and fits with the pattern of changes in property rights. In addition, the advance notice registration can also challenge the exercise of state's public power. Property preservation and enforcement procedures shall not impede the realization of the property rights of the advance notice registration right holder. And the advance notice registration right holder shall enjoy special protections in bankruptcy.
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(1)所谓授权第三人规范,即授予交易关系以外特定第三人以权利的规范,该权利的行使可以决定影响特定第三人利益的交易行为的效力。这种权利可以是追认权,可以是撤销权,亦可以是请求确认相对特定第三人无效的权利。
(1)《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”《关于做好稳定住房价格工作的意见》指出:“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”实践中,预告登记后,无论是不动产移转登记还是抵押登记,登记机构一律不予办理。
(2)《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定:“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。”
(1)《德国民法典》第888条第1款规定:“在已登记的权利或此种权利上的权利的取得,对因预告登记的存在而受利益的人不生效力的限度内,此人可以向取得请求同意对于实现预告登记所保全的请求权为必要的登记或涂销。”
(2)《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第16条:“具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:……(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意……”。
(1)若允许在预告登记后仍得为拍卖、变卖或折价,势必与我国奉行的“冻结登记簿”的原则相悖;此外,还将使设置预告登记以保障物权实现的目的落空。
(1)参见吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答(二)》第十九条、第二十条。
基本信息:
DOI：10.19631/j.cnki.css.2019.011.006
中图分类号:D923.2
引用信息:
[1]包晓丽.预告登记法律效力之理解与完善[J].重庆社会科学,2019,No.300(11):56-65.DOI:10.19631/j.cnki.css.2019.011.006.
2019-11-16
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